人口老龄化、少子化及死亡人数上升共同重塑房地产需求逻辑。2024年我国65岁以上人口占比15.66%，逼近少儿人口占比；总和生育率跌至1.0左右的历史低位，2023年出生人口仅902万创历史新低；同期死亡人数升至1110万，人口负增长态势加剧。结婚端同样疲软，2024年结婚登记610.6万对，较2014年的1387万对降幅超56%，为1980年以来最低。这些人口结构变化从购房主力、家庭组建、学区需求多维度冲击楼市。
楼市中长期核心变化是“需求萎缩+供给承压+空置率攀升”。20~49岁购房主力群体占比从2011年峰值51%降至45%以下，2030年将跌破40%，刚需持续收缩。更关键的是代际住房继承效应凸显，当前我国家庭户均住房已超1.1套，随着老龄化加剧，老年人口离世后房产逐步向中青年一代继承，预计2030年前将有超2亿套住房进入继承市场，直接推动人均住房面积进一步提升。人均住房过剩叠加新增需求不足，市场空置率持续走高，目前全国城镇住房空置率已超12%，部分三四线城市更是突破20%，有效购房需求被进一步分流，房地产高增长时代彻底终结。
房价走势受需求疲软与空置压力双重拖累。结婚对数大幅下滑直接削弱首套购房需求，三四线城市因人口外流叠加空置率高企，受冲击更甚；2025—2035年小学学龄人口降幅近半，动摇学区房需求基础，普通学区房溢价持续缩水，仅顶级名校周边房产具弱抗跌性。预计2030年全国年均住房需求降至7.5亿平方米，较当前进一步下滑，部分老龄化严重、人口外流且空置率高的区域，大概率出现结构性下跌，楼市区域分化格局将持续加剧。
人口结构转型推动楼市深度重构，结婚减少、生育率低迷、死亡人数上升叠加代际住房继承效应，共同导致有效需求下降与空置率高企，房地产市场的中长期会持续低迷。
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