（二）中期（2029-2035 年）：加速下行，死亡人口破 1500 万，需求彻底塌陷
整体走势：名义跌幅年均 4%-6%，实际跌幅年均 6%-8%，2035 年全国人口自然减少 900-1000 万，海淀刚需青年流失加速，二手房供给（继承房、抛售房）年均增 1 万套以上，供大于求彻底固化；
分区域表现：
核心区：优质次新年均跌幅2%-3%，学区溢价降至 15% 以内；老破小年均跌幅7%-9%，流动性枯竭，成交依赖大幅降价；
次核心区：科创次新年均跌幅3%-4%，高薪岗位见顶，改善需求萎缩；老旧小区年均跌幅8%-10%，逐步向远郊价格靠拢；
远郊：年均跌幅9%-12%，部分区域出现 “鹤岗化”，总价跌破 100 万的房源常态化，租售比降至 1% 以下，持有无价值。
（三）长期（2036-2065 年）：通缩深化，房价回归居住属性，累计跌幅超 70%
整体走势：名义跌幅年均 2%-3%，40 年累计跌幅 70%-80%，实际跌幅（通缩叠加）超 80%，房价彻底回归 “建筑成本 + 资源溢价”，核心区资源溢价仅存 10%-15%，远郊仅余建筑成本；
核心逻辑：人口断崖 + 通缩 + 房子只增不减，海淀作为北京核心区，虽有科创、教育、医疗托底，但无法对抗全国性人口与经济大趋势，“慢跌” 是唯一结局，无任何上涨动力；
终局状态：核心区优质次新均价维持在3-4 万 /㎡（当前 10-12 万 /㎡），次核心区2-3 万 /㎡，远郊1-1.5 万 /㎡，房产彻底回归居住属性，投资属性归零。
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