核心就俩字：稀缺。这要从海淀的供地节奏说起。2016年是分水岭，当时楼市火热，为了给市场降温，北京供地量骤减，海淀作为试点，还搞起了自持商品房，这一年只供应了万科翡翠书院、中粮天恒·智慧谷两个项目，不能卖，只能对外租。2017年，海淀没有商品房入市。2018年，海淀供应主力中铁碧桂园和永靓家园，是两个共有产权房。2019年出了4个新盘，翡翠云图、山屿西山著等，全是限竞房，得等五年才能卖。直到2020年，海淀才放出7个新盘，其中3个是共有产权房和1个限竞房，剩下的颐和金茂府、香山壹号院都是“千万级豪宅”，普通中产够不着。唯独海淀幸福里，精准卡在刚需和改善之间。
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