《北京市房屋租赁管理若干规定》将于明年1月施行 全面解读租房新办法
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王喜江
期盼已久的《北京市房屋租赁管理若干规定》正式公布，将于明年1月起施行，该规定为预防租赁各方纠纷的发生，维护各方合法权益，对房屋租赁管理实行属地管理、实行房屋出租登记制度、房地产经纪活动中的行为等都提出更加严格的要求。
未取得从业资格最高罚3万元
据了解，本市目前取得房地产经纪机构备案证明的共有2600多家，门店数量大约6000多个，从业人员5万余人，其中从事房屋租赁经纪业务（含居间和代理）的经纪机构近1400家。为了解决以往由于房地产经纪行业存在经营行为不规范，侵害租赁当事人的合法权益，但政府主管部门缺少管理的法律依据等实际问题，《规定》第十八条指出，从事房屋租赁业务的机构应当依法成立，取得营业执照，从业经纪活动的人员，应当取得相应的房地产经纪资格证书，并符合国家和本市相关规定的条件。对不符合此规定，而擅自使用未取得房地产经纪资格证书的人员从事房屋租赁经纪活动的，处5000元以上3万元以下罚款。
房屋中介资金须分账户管理
为进一步规范房地产经纪机构和房地产经纪人行为，防止房屋租赁交易活动中，利用委托人对专业知识和市场信息不了解，损害委托人的合法权益，谋取不正当利益，市建委出台了一系列法律法规，严厉的打击了非法房地产经纪机构，保护了消费者的合法权益。
记者了解到，早在2004年4月，原北京市国土房管局曾下发了《关于房地产经纪机构代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法》，房地产经纪机构从事房屋租赁代理业务时，须通过指定银行代收、代付租金，并向其交纳不低于60万元的租赁代理保证金，目前，全市有22家企业交纳了保证金。
而此次《规定》第十九条再次强调，本市对房屋租赁经纪委托代理业务实行银行代收代付、风险准备金、客户资金与自有资金分账户管理等资金监管制度。房地产经纪机构的银行账户中，客户资金与自有资金必须分账户管理，并且要有政府部门规定的风险准备金。而对于租赁时间长的承租人，必须采用银行代收代付租金方式，将合同约定的房租直接存入房主账户，这一方式成为房屋租赁代理租金支付的主要方式。
基层管理明确5项职责
《规定》要求，区、县人民政府应当在社区、村建立负责房屋租赁管理、服务的基层管理服务站（以下简称基层管理服务站），并保障其工作所需的经费、办公场所，从而形成了由房屋租赁管理向属地管理的新模式。
房地产经纪机构从事房屋租赁居间活动，应当书面告知租赁当事人到房屋所在地基层管理服务站办理房屋出租登记手续。此次明确规定，基层管理服务站为办理房屋出租登记的当事人提供下列5项服务：一是宣传有关房屋租赁管理的规定和安全使用房屋的知识；二是告知有关人员办理流动儿童入学、国家免疫规划项目的预防接种、计划生育免费技术服务等事项的规定和流程；三是根据当事人的要求出具与房屋租赁有关的证明；四是受当事人委托提供办理暂住登记、暂住证件，办理普通地下室登记备案，交验、登记流动人口婚育证明，办理临时流动人口婚育证明，纳税代办服务等；五是提供维权服务信息。
出租房屋收入依法纳税
本市行政区域内的住宅租赁和非住宅房屋租赁他人居住的，都将实行房屋出租登记制度。《规定》还要求，出租人应当自与承租人订立房屋租赁合同之日起7日内，到房屋所在地的基层管理服务站办理房屋出租登记手续，办理房屋出租登记不得收费。
出租人到房屋所在地的基层管理服务站办理房屋出租登记手续，填报的内容有出租人、承租人姓名或者名称、证件种类和号码、住所地；实际居住人员的姓名、身份证件种类和号码、户籍地；出租房屋的基本情况、租金和租赁期限；房屋权属证书或者房屋来源证明等。房屋租赁合同变更或者终止的，出租人应当自合同变更或者终止之日起5日内，到房屋所在地的基层管理服务站办理登记变更、注销手续。
房屋租赁与流动人口相结合
据市建委相关人员介绍，房屋租赁市场是房地产市场的重要组成部分，培育和完善房屋租赁市场对解决部分低收入群众买不起房的问题、健全房地产市场预警预报系统，提高宏观调控能力和提升城市综合管理水平具有重要意义。同时把房屋租赁管理工作与流动人口服务和管理工作相结合，通过房屋租赁管理工作加强对人口规模和结构的调控，将促进人口、资源和环境的协调发展，建设宜居城市，构建和谐社会。
同时，对于《北京市房屋租赁管理若干规定》政策的出台，全市大型的房地产经纪公司普遍认为，政策的出台有利于规范整个房屋租赁市场，保障业主和承租人的利益，规范房地产经纪公司的经营行为，也有利于加强对流动人口和出租房屋的集中管理。不仅对安置外来人口发挥重要作用，也对本地的拆迁户和中低收入人群的安居也会起到积极的保障作用。
中介租房须缴60万元风险准备金
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为规范本市房地产经纪机构的房屋租赁代理行为，保护房屋租赁当事人的合法权益，日前，市建委印发《关于印发<北京市房屋租赁代理资金监管暂行办法>的通知》，通知要求，自6月1日起，房地产经纪机构接受当事人委托进行房屋租赁服务并代收代付租金的业务（以下简称房屋租赁代理）实行银行代收代付、风险准备金、客户资金与自有资金分账户管理等资金监管制度。对未交存风险准备金和未开设房屋租赁代理租金专用账户的机构不得从事租赁代理业务。
近年来，随着房屋租赁市场的发展，房地产经纪机构在租赁中的作用越来越突出，房屋租赁市场已成为房地产市场的重要组成部分。由于个别房地产经纪机构违规经营，收取承租人租金后挪作他用或携款潜逃，形成社会矛盾和恶性事件。为了防止房地产经纪机构在房屋租赁交易活动中，擅自挪用租房款或利用委托人对专业知识不了解和市场信息不透明，损害委托人的合法权益，谋取不正当利益，早在2004年4月原北京市国土房管局曾下发了《关于房地产经纪机构代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法》，房地产经纪机构从事房屋租赁代理业务时，须通过指定银行代收、代付租金，并向其交纳不低于60万元的租赁代理保证金，目前我市有24家经纪机构经备案成为租赁代理机构。今年1月1日本市实施了《北京市房屋租赁管理若干规定》（北京市人民政府令第194号），为进一步规范我市房地产经纪机构的房屋租赁代理行为，完善租赁代理的资金监管制度，保护房屋租赁当事人的合法权益，北京市建委近日发布了《关于印发<北京市房屋租赁代理资金监管暂行办法>的通知》（以下简称通知），自2008年6月1日起正式执行。
《通知》规定，房地产经纪机构从事租赁代理业务的必须条件：一是经纪机构在从事业务前应先向房屋租赁代理风险准备金专用账户存入60万元风险准备金，房屋租赁代理业务全部终止至相关费用结算前不得提取风险准备金；二是经纪机构须开立与企业自有资金账户分设的房屋租赁代理租金专用账户，与开户银行签署《房屋租赁代理租金代收代付合作协议》，明确双方的权利、义务；三是经纪机构交存风险准备金、开设租金账户后应到市建委备案，市建委通过“北京建设网（www.bjjs.gov.cn）”和“北京房地产中介行业协会信息网（www.breaa.cn）”将租赁代理机构备案情况和开设的租金专用账户进行公示。
《通知》对租金账户收付租金及房屋租赁代理的收费和标准等内容提出了要求，一是租金专用账户内资金专款专用，除租赁代理机构应收取的佣金和约定的服务费用外，租金账户中的资金只能用于向出租人支付租金；二是在合同中应约定租金的收付，通过租金专用账户向当事人账户划转。租赁代理机构应在《北京市房屋出租委托代理合同》和《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》中明确租金账户的账号，并约定承租人的划款方式或划款账号。《北京市房屋出租委托代理合同》应约定出租人的收款账号；三是租赁代理机构应严格执行本市房地产中介服务收费的有关规定，在合同中明确服务内容和佣金标准；提供其他延伸服务的，应在合同中与当事人约定所提供延伸服务的内容及收费标准。
《通知》还要求租赁代理机构应当自签订委托代理合同和房屋租赁合同起3日内，在市建委房屋租赁合同网上备案系统（www.breaa.cn）填报合同相关信息，同时应在备案系统上及时填报租金代收代付情况。由于信息填写不实或不及时变更产生纠纷的，由租赁代理机构承担责任。市、区县建委（房管局）可对租金账户的资金划转情况进行监督检查。对租赁代理机构未落实资金监管制度的，占用、挪用或拖延支付客户资金的，按照《北京市房屋租赁管理若干规定》相关规定进行处罚，将其违规行为记入该企业信用系统并进行曝光。
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