日本当年房地产泡沫破裂时的惨烈景象（两次腰斩，意味着资产从高点跌去了75%）——北京核心区会重演“日本式暴跌”吗？
日本当年确实经历了史诗级的泡沫破裂，但直接将1990年的东京平移到当下的北京海淀，存在几个底层的差异：
杠杆率的本质不同： 日本当年是全民极度加杠杆，甚至出现120%的“超额贷款”（抵押一套房可以贷出比房价更多的钱去炒下一套）。而北京过去几年一直执行着全国最严厉的限购和高首付政策，市场中虽然有泡沫，但杠杆率被严格控制住了。没有大规模的“爆仓”机制，就很难出现断崖式的踩踏。
护城河与资源虹吸： 东京当年的跌幅中，商业地产远惨于住宅，远郊远惨于核心区。处于海淀西城这样的核心区。这里集中了全国顶级的教育、科研和产业资源。只要这些公共资源的稀缺性不发生彻底颠覆，这里的房价可以阴跌、可以回调，但极难出现直接归零式的“75%崩盘”。
结论： 宏观上，北京核心区房价出现“50%再跌50%”的概率极低。


- 来自 水木说
--
FROM 120.244.220.*