- 主题:北京二手房到底 难卖还是好卖？
截至2026年3月，北京二手房挂牌量约14.5万套（含隐性库存），较年初15万套仅减少5000套，
但新增挂牌量（1月至今超4.35万套）远超成交量（同期约2.6万套），供需失衡明显。
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库存压力集中于外围区域：如昌平北七家板块刚需房源单价低至1.46万/㎡（温泉花园A区137㎡三居室成交价200万），通州、大兴等区域老旧小区议价空间扩大，部分房源降价超10%；而核心区（西城、海淀）学区房及次新房价格坚挺，如西城德胜片区均价12.33万/㎡，环比微涨0.41%。
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核心区：西城、东城、海淀因学区资源、产业配套支撑，价格抗跌性强，如海淀五棵松紫金长安均价12.2万/㎡，成交活跃；近郊区：朝阳、丰台、石景山整体稳定，但部分板块（如朝阳东坝）因新房供应增加，竞争加剧；远郊区：房山、顺义、昌平北七家等刚需板块承压明显，北七家刚需小区成交价普遍跌破2万/㎡，高端改善小区（如翡翠公园）均价仍维持4万/㎡以上，呈现“刚需低迷、改善稳健”格局。
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2025年12月新政（非京籍社保年限缩短、首套房贷利率降至3.05%、增值税免征年限缩短）推动2026年3月成交量同比显著增长（预计2万套，接近2025年3月峰值19233套），但政策红利逐步透支，春节后需求释放速度放缓，市场进入“量稳价分”阶段。信贷政策统一化（商贷利率3.05%、首付15%-20%）降低购房门槛，但居民收入预期转弱、AI替代效应引发的就业不确定性，抑制购房信心修复。
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短期成交回暖3月二手房网签量预计冲击2万套，单日成交峰值达844套（3月13日），周末单日成交突破677套（3月8日），学区房、刚需户型（70-90㎡）成为成交主力，占比达27.7%。价格方面，核心区优质资产率先企稳反弹，如西城144㎡以上大户型环比上涨0.4%；但外围区域价格承压，大兴均价2.94万/㎡，通州3.02万/㎡，老旧小区降价促销仍难成交。
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宏观经济不确定性（如居民收入预期、AI对就业的冲击）影响购房信心，市场荣枯线已从传统1.5万套上调至1.8万套，需连续3个月成交量稳定在1.8万套以上才能确认趋势性反转。库存压力持续，若后续需求回落，挂牌量可能再次攀升，远郊及老旧小区面临“以价换量”压力。
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宏观经济不确定性（如居民收入预期、AI对就业的冲击）影响购房信心，市场荣枯线已从传统1.5万套上调至1.8万套，需连续3个月成交量稳定在1.8万套以上才能确认趋势性反转。库存压力持续，若后续需求回落，挂牌量可能再次攀升，远郊及老旧小区面临“以价换量”压力。
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大兴预计1.5万套安置房转商品房。。
【 在 HLWJSJ 的大作中提到: 】
: 截至2026年3月，北京二手房挂牌量约14.5万套（含隐性库存），较年初15万套仅减少5000套，但新增挂牌量（1月至今 ...
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无聊看了下我们小区两年成交价格睡不着了，14年初看了下还快四百，怎么15初突然就280，年底250了。感觉轮流排着队恐慌出售。。。早知道14卖了，现在能买回来了。
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