- 主题:昨天跟AI学习了一下买房的投资收益率
因为看上了一个写字间，请教了一下kimi
之前算的有误，不是2.6万月租是26万年租金，减去物业费，为22万年收益，320万房价含税费，投资收益率是6.8%+，但因为是写字楼，楼龄20多年，不到30年后可能产权残值几乎归零
kimi说这个不推荐，30年归零资产的投资价值，至少12%的回报率才勉强合格，也就是房价得在200万以内。卖价超过年净租金8倍的，绝对不要买来投资。
企业自用，勉强可接受6-7%的折现率，也就是300万买来，但只相当于预付了30年租金，没有任何资产增值。
补一句，这个房租估计今年到期就会降，因为同一栋楼空办公室都比它低10%或更多。
联想到住宅，完全不是一个概念，1000万的住宅，年租金收益也就在20万左右，这比办公楼投资收益率差远了。不过好在永续产权，资产不会那么贬值。
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修改:shire FROM 103.85.178.*
FROM 103.85.178.*
这还用算 写字楼都快没人要了 真好的东西还轮得到你
【 在 shire 的大作中提到: 】
: 因为看上了一个写字间，请教了一下kimi
: 之前算的有误，不是2.6万月租是26万年租金，减去物业费，为22万年收益，320万房价含税费，投资收益率是6.8%+，但因为是写字楼，楼龄20多年，不到30年后可能产权残值几乎归零
: kimi说这个不推荐，30年归零资产的投资价值，至少12%的回报率才勉强合格，也就是房价得在200万以内。卖价超过年净租金8倍的，绝对不要买来投资。
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FROM 223.72.38.*
因为最近在找租写字楼，无意看到这个卖的
我没想起写字楼的产权年限，所以当时觉得很好
【 在 jiaoyi 的大作中提到: 】
: 这还用算 写字楼都快没人要了 真好的东西还轮得到你
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FROM 103.85.178.*
为啥 30 年后产权残值会归零？
只要到时候还能用，就还能卖，就不会归零？
感觉这个分析里，30 年后产权残值归零是导致是否推荐购买的关键
【 在 shire 的大作中提到: 】
: 因为看上了一个写字间，请教了一下kimi
: 之前算的有误，不是2.6万月租是26万年租金，减去物业费，为22万年收益，320万房价含税费，投资收益率是6.8%+，但因为是写字楼，楼龄20多年，不到30年后可能产权残值几乎归零
: kimi说这个不推荐，30年归零资产的投资价值，至少12%的回报率才勉强合格，也就是房价得在200万以内。卖价超过年净租金8倍的，绝对不要买来投资。
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FROM 45.251.20.*
办公楼是万万不能买的
【 在 shire 的大作中提到: 】
: 因为看上了一个写字间，请教了一下kimi
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: 之前算的有误，不是2.6万月租是26万年租金，减去物业费，为22万年收益，320万房价含税费，投资收益率是6.8%+，但因为是写字楼，楼龄20多年，不到30年后可能产权残值几乎归零
: kimi说这个不推荐，30年归零资产的投资价值，至少12%的回报率才勉强合格，也就是房价得在200万以内。卖价超过年净租金8倍的，绝对不要买来投资。
: 企业自用，勉强可接受6-7%的折现率，也就是300万买来，但只相当于预付了30年租金，没有任何资产增值。
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--发自 ismth(丝滑版)
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FROM 223.104.40.*
确实是关键
写字楼产权年限50年，但和住宅不同，到期不保证能延续。
在满足延续外部条件后，也需要申请延续，申请获批后再补交土地出让金，续20-30年
问题在于
第一，北京中心区域规划变动多，万一用地性质改了，或者zhenfu国.企看上用作公共利益，估计都不能延续了。
第二，写字楼众多业主，到时很可能会各种问题。
第三，出让金也是一笔钱，恐怕不会有便宜可占，无非相当于又提前付了后二十年的房租。
不确定性太大，只能当做价值为零。加上高昂物业费，不是负资产就不错了。
【 在 Lthink 的大作中提到: 】
: 为啥 30 年后产权残值会归零？
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: 只要到时候还能用，就还能卖，就不会归零？
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: 感觉这个分析里，30 年后产权残值归零是导致是否推荐购买的关键
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--发自 ismth(丝滑版)
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FROM 221.216.116.*