“限跌令”是这场房地产保卫战中防守意味最浓、副作用也最致命的政策工具。

其初衷看似合理：为防止房价断崖式下跌引发银行抵押物价值缩水，进而触发系统性JR风险，


地方自2021年下半年起，纷纷出台“新房备案价不得低于上期成交价90%”等行政指令，试图用行政之手托住市场底价，维持一个“体面”的价格门面。根据中房协数据，2021-2024年，全国超180个城市实施类似限跌措施，覆盖新房备案价、二手房指导价等，旨在将月度跌幅控制在3%-5%以内，避免连锁违约。


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限跌令虽短期稳住了官方数据，但加剧了库存积压：商品房待售面积增至7.53亿平方米，同比增长10.6%，住宅待售数量增长16.2%，去化周期长达28个月。

显然，购房者并非盲目跟风的羊群，而是理性的风险规避者。他们清晰地看到：没有“限跌令”束缚的二手房市场，正在上演一场无声的资产抛售潮。

在南京、郑州、昆明等城市，大量业主因断供压力、移民计划或资产避险需求，不惜以七折、六折甚至五折的价格紧急出货。这种“事实上的价格发现”，无情地戳破了新房市场的价格幻觉。如2024年，郑州二手房成交量环比增长7.8%，但均价环比跌了0.7%。
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最具讽刺意味的案例，正是前文提到的南京中海·观江樾。这个曾以“限价4万元/㎡”被誉为江北神盘的项目，在2025年为回笼救命资金，不得不通过“工抵房”“员工内购”“清盘特惠”等灰色通道绕过监管，将实际成交价砸至低于2万元/㎡，跌幅高达50%，甚至远远击穿了2.5万元/㎡的地价成本线。

这意味着开发商每卖一套房，就亏损数十万。这种“备案价4万、实际卖2万”的价格双轨制，不仅让购房者彻底丧失对新房定价的信任，更暴露了政策本身的脆弱，其后果便是灾难性的连锁反应：
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结束语：

真正的“稳预期”，不在于维持一个虚假的数字，而在于允许市场出清、重建价格发现机制、并在此基础上修复信用链条——哪怕这个过程充满阵痛。


否则，“限跌令”所保卫的，不过是一座用沙子堆砌的城堡，潮水退去时，连残骸都不会留下。
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