2016年至2021年间，“横盘消化论”成为我国房地产调控政策的核心逻辑，其表面上的简洁性与技术中性掩盖了深层的结构性误判。该理论将房价收入比（Price-to-Income Ratio, PIR）视为一个可被“分母驱动”修复的静态指标，隐含假设是：居民收入增长是外生于房地产市场的独立变量。这一假设在短期政策工具箱中极具诱惑力——通过“四限”（限购、限贷、限价、限售）人为冻结房价，同时寄望于名义GDP增长自然带动收入上升，从而实现“无痛去泡沫”。然而，这一逻辑忽视了房地产在我国经济体系中的双重角色：它不仅是资产类别，更是增长引擎与信用锚。
从宏观核算角度看，房地产及相关产业链（包括建筑、建材、钢铁、家电、家具、金融中介等）对GDP的直接与间接贡献长期维持在25%–30%之间（据国家统计局与中金公司测算）。这意味着，居民收入的增长——尤其是工资性收入与经营性收入——高度依赖于房地产驱动的就业与投资活动。2016–2020年城镇居民人均可支配收入年均名义增速达7.8%，部分得益于棚改货币化安置带动的三四线城市房地产繁荣，以及由此产生的建筑、装修、消费等链条的就业扩张。一旦政策人为“熄火”房地产，收入增长的来源便同步萎缩。
真正的转折点出现在2022年。当年商品房销售面积同比下降24.3%，开发投资下降10.0%，这标志着行业进入实质性收缩。更关键的是，居民可支配收入增速同步骤降至4.2%，远低于“横盘消化论”预设的8%–10%门槛。这一同步性并非巧合，而是内生反馈机制的显现：房地产下行→建筑业与服务业裁员→工资收入下降；房企资金链紧张→上下游中小企业坏账上升→经营性收入萎缩；房价预期转弱→房产估值缩水→财产性收入（如租金、抵押融资能力）受损。
更致命的是信用机制的正反馈崩塌。在我国金融体系中，房地产长期充当最核心的抵押品，据央行与银保监会研究，房地产相关资产占银行抵押物比重超过70%。当房价停止上涨甚至进入下行通道，抵押品价值重估将触发连锁反应：银行风险偏好下降→开发贷与按揭贷收紧→房企流动性恶化→项目停工→购房者信心崩塌→销售进一步萎缩→资产价格继续下跌。这一“资产负债表衰退”式循环表明，资产价格并非经济的被动结果，而是信用创造与总需求的关键前置变量。
到2024年底，现实已对“横盘消化论”作出终审判决：一线城市房价收入比从2021年峰值的约42倍降至32倍，但这一“改善”并非源于收入追赶，而是房价与收入同步下跌的结果。
2024年城镇居民可支配收入名义增速仅为4.2%，2025年上半年进一步滑落至3.8%，创下本世纪以来最低水平之一。与此同时，房地产开发投资占固定资产投资比重从2021年的26%降至16%，并持续拖累整体投资需求。
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