- 主题:说说房价到底的判断标准
前面我已经从租售比，和房价收入比的角度，讨论了这点
现在我从市场情绪来讨论一下
房价到底的情绪标准是，市场上已经没有唱多的声音了，大家都悲观。论坛上，完全看不到唱多看多的人，甚至以唱多为耻。论坛上没有多空的争议，因为就没有看多的。
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修改:youyuan715 FROM 140.210.152.*
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这个版面上，现在仍然存在很多看多的帖子，这就说明，当下远没有到底
房价到底部的时候，这个版面上，不会出现任何人看多，一个都没有，这种情况持续若干时间，比如一两年，市场的情绪就算到底了
【 在 HLWJSJ 的大作中提到: 】
: 看多的几位 ID被封了 看空的ID解封了 哈
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距离市场的底部十万八千里
我来说一下市场到底的几个指标，
1. 租售比到5%-10%这个区间
2. 房价收入比（单套住房平均总价/当地平均居民家庭年收入），到3-6倍这个区间
3. 舆论上，几乎没有人看多，完全悲观，论坛上看不到一个公开看多的人
【 在 A1OO 的大作中提到: 】
: 年底这一波跌的很厉害
: 可能黎明前的黑暗
: 但现在都乱来的，一念之差那种。摸不准。
: ...................
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给你一些信息参考
北京SOHO现代城开盘时，租售比是20%
泡沫崩溃后，日本东京的租售比，从1.x%涨到了6%
中国人口出生率低于日本，中国大城市的资源集中度远不如东京，所以大概率中国城市的房价到底时，租售比高于6%
【 在 momo1831 的大作中提到: 】
: 租售比5-10%也太高了吧
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那些物业费都收不上来的小区，未来房子老了需要花大钱维护时，铁定收不上来，铁定成为贫民窟
【 在 senyu2 的大作中提到: 】
: 啥时候消费股暴涨房价就见底了，现在融创服务之类的物业股，看起来那肯定是严重低估了，但反过来说就是大家对未来物业费能收上来都没啥信心，更别说房价了
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按照当前的价格在中国买房，房租收益都覆盖不了月供，而且差距还很大，这是典型的泡沫时期现象
【 在 shawn2024 的大作中提到: 】
: 在预期共识不稳定的情况下，传统的估值模型和判断方法几近失效。就比如简单的租售比吧，租金价格也在下行，虽然下行速度不如房价快。所以按照当前的租金水平反推房价，就趋势来看显然也是高估的
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最近几年买房的，包括今年买房的，按照70%贷款计算，几乎所有的租金都覆盖不了房贷月供，而且差距很大，尤其是一二线城市
【 在 shawn2024 的大作中提到: 】
: 月供和按揭比例有关，不妨按照70%的杠杆率去计算，如果租金覆盖不了，确实还是存在高估。
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所以大家无论买房，还是租房，都要提前了解这个小区是否物业费能够收上来
如果大多数人不交物业费，这个小区就可以放弃了，即使是租房都不舒服
【 在 senyu2 的大作中提到: 】
: 融创服务，管理的都是还不错的楼盘，物业费收不收的到不是某个小区的事
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三四线的话，租金收益率要到10-20%这个区间才可以考虑，甚至稳妥点要>20%
【 在 DullHead 的大作中提到: 】
: 去地方论坛看下，即使这样，还不能说到底。
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等十年后，你再回头看看
【 在 deadbad 的大作中提到: 】
: 你这套租金收益率的理论硬套中国房地产市场显然是错的，即不考虑当前极低的理财收益率，也不考虑市场租金的有限上涨空间。
: 我老家北方省会三线城市，中心区一套100平三居售价60～70w，但租金只有1800/月。按你的理论，得房价降到10～20w。这显然是不可能的，当前的价格已经是从1w+降下来了。因为是省会，吸引周边和省内很多人口来工作，属于入口流入的城市，虽然房价还有下跌空间，但没有你说的这么巨幅的空间。
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