- 主题:说说房价到底的判断标准
在预期共识不稳定的情况下，传统的估值模型和判断方法几近失效。就比如简单的租售比吧，租金价格也在下行，虽然下行速度不如房价快。所以按照当前的租金水平反推房价，就趋势来看显然也是高估的
【 在 youyuan715 的大作中提到: 】
: 前面我已经从租售比，和房价收入比的角度，讨论了这点
: 现在我从市场情绪来讨论一下
: 房价到底的情绪标准是，市场上已经没有唱多的声音了，大家都悲观。论坛上，完全看不到唱多看多的人，甚至以唱多为耻。论坛上没有多空的争议，因为就没有看多的。
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FROM 61.51.122.*
月供和按揭比例有关，不妨按照70%的杠杆率去计算，如果租金覆盖不了，确实还是存在高估。
【 在 youyuan715 的大作中提到: 】
: 按照当前的价格在中国买房，房租收益都覆盖不了月供，而且差距还很大，这是典型的泡沫时期现象
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FROM 61.51.122.*
版上也有说，诸如天通苑，租金收益已经达到了报价的2%
【 在 youyuan715 的大作中提到: 】
: 最近几年买房的，包括今年买房的，按照70%贷款计算，几乎所有的租金都覆盖不了房贷月供，而且差距很大，尤其是一二线城市
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FROM 61.51.122.*
说实话，小县城的租金和房价严重背离是和小地方的供需模式相关的。首先，当地的房价不是靠在地的收入支撑的，主要靠去外地大城市打工的收入支撑的，外边挣钱回家买房的模式稳定了小县城的不动产需求和价格；租金就不一样了，因为产业规模小、就业市场小的原因，当地不能产生大量的租赁需求，甚至年轻人都出去务工了，租金也就自然上不去。未来小县城的房价，主要取决于当地的增量和存量，以及出去务工的收入情况。要是出现大规模的返乡滞乡情况或者人口迁出情况，比如鸡西鹤岗，那就不好说了
【 在 deadbad 的大作中提到: 】
: 你这套租金收益率的理论硬套中国房地产市场显然是错的，即不考虑当前极低的理财收益率，也不考虑市场租金的有限上涨空间。
: 我老家北方省会三线城市，中心区一套100平三居售价60～70w，但租金只有1800/月。按你的理论，得房价降到10～20w。这显然是不可能的，当前的价格已经是从1w+降下来了。因为是省会，吸引周边和省内很多人口来工作，属于入口流入的城市，虽然房价还有下跌空间，但没有你说的这么巨幅的空间。
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FROM 61.51.122.*
省会石家庄吗？租金上不来，证明当地外来人口净流入并不高，主要靠本地消化
【 在 deadbad 的大作中提到: 】
: 仔细看我说的，可不是小县城，是三线城市，北方省会城市，人口流入的。
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FROM 124.127.126.*
是的，经济发展水平、就业机会、人口流动、供地政策、产业政策等等，综合因素决定了当地的租金和房价之间关系。但总体来看，租金和房价应该成同向关系
【 在 deadbad 的大作中提到: 】
: 你看看呼和浩特常住人口，十几年来一直在增长，但租金受限于当地工资水平，增长非常有限，租金收益率也一直不高。拿租金收益率来分析房价，得结合我国土地财政，经济发展等多重因素综合判断，不是给个数刻舟求剑。
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FROM 61.51.122.*