- 主题:看跌，但并不同意空军的那些理论
1.租售比肯定是有问题的，正好是你这个理论的反馈。目前租售比是基于之前高增长的定价，已经price in，但这个增长没有人觉得还能持续三十年，租售比回归正常是必然。
==》这就是我说的“杀估值”，现在杀的就是这部分预期，关键杀多少才算合理。三十年谁也说不好，但是十五五说2035年人均GDP翻倍，到时候租金得翻倍吧？
2.双职工模式本质是住宅绑定婚育，挤占的是在职人员的劳动力再生产能力，自然在人口上会形成负反馈，短期累积收益的同时把风险全部交给了未来。上行期会加剧房价的暴涨，下行期来自婚育的负反馈也会更猛烈。就看你觉得现在大趋势是上行还是下行了。
==》所谓婚育的负反馈是说人口？我主帖讨论了啊，人口20年之后才会有影响
3.杠杆率没啥可争论的，你可以随便定义，只要有可比性甚至可以去发顶刊。
==》不是我定义的，负债/存款这是学术界定义的。再说就算用负债/GDP的比值，国内也不高。
4.老房子问题没啥可争论的，国内三十年的非豪宅，高塔你住得下去我只能点赞。
==》相同地点相同类型的新房和老房，那是没争论。但以后城区里没新房，要么选城区老房、要么郊区新房，你选哪个？是房子的新旧重要还是地点重要？
【 在 InnocentGrey 的大作中提到: 】
: 1.租售比肯定是有问题的，正好是你这个理论的反馈。目前租售比是基于之前高增长的定价，已经price in，但这个增长没有人觉得还能持续三十年，租售比回归正常是必然。
: 2.双职工模式本质是住宅绑定婚育，挤占的是在职人员的劳动力再生产能力，自然在人口上会形成负反馈，短期累积收益的同时把风险全部交给了未来。上行期会加剧房价的暴涨，下行期来自婚育的负反馈也会更猛烈。就看你觉得现在大趋势是上行还是下行了。
: 3.杠杆率没啥可争论的，你可以随便定义，只要有可比性甚至可以去发顶刊。
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修改:BruceTL FROM 117.129.52.*
FROM 117.129.52.*
1. 连着几年捅鸡局GDP都是5%以上。实际大家收入怎么，各行各业什么形式，摸着脑袋和良心问问。真是增长为什么会搞成通缩呢。十五五说啥样就是啥样？
==》这就是赌国运了，短期大家体感不好Vs.长期十五五规划的目标，如果不相信国运那确实得赶紧卖出买入海外资产，要是相信国运，现在就是抄底的时刻，所以我在主贴说，具体操作策略多空自取
2. 拿负债/存款来算杠杆率？？？对居民户来说，负债和存款基本同向，无非是一部分人的负债转移变成了别人的存款
==》这不是我发明的，或者你可以比比《存款-负债》的净值，又或者不提居民存款这回事了，国内居民负债/GDP的比值相比国外仍然是低的
【 在 landonwater 的大作中提到: 】
: 这位@InnocentGrey 已经回答的很好了，你还在杠，说明你只是先带着结论再找证据
: 1. 连着几年捅鸡局GDP都是5%以上。实际大家收入怎么，各行各业什么形式，摸着脑袋和良心问问。真是增长为什么会搞成通缩呢。十五五说啥样就是啥样？
: 2. 拿负债/存款来算杠杆率？？？对居民户来说，负债和存款基本同向，无非是一部分人的负债转移变成了别人的存款
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FROM 117.129.52.*
利空没出尽这个你说的对
华人在美国买房说的也是大城市么？
【 在 huwang 的大作中提到: 】
: 1.说租售比低的：不说国外的房产税、遗产税这些，一个高速增长的经济体静态回报低他不是应该的么，两只股票同样的pe，一个增速0、另一个增速10%，它能是同样的价格么。
: 回复：正因为没有房产税、遗产税，才有出台这些税的预期，也就是利空没有出尽。在有利空没有出尽的背景下，房价下降没有锚点。
: 2.说收入比高的：国外很多是1个人工作，生活成本又高，每个月一家子三口人存不下钱的，国内都是2人工作、生活成本又低，所以应该比家庭刨去基本生活开支后的结余，而不是简单的用房价除以人均收入
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FROM 117.129.52.*
你这不是正好说明国内的租售比就应该低么
事实也是，看数据，韩中日的租售比排名倒数第一、第二、第三
【 在 huwang 的大作中提到: 】
: 无论在什么城市，同样的收入，华人（犹太人）都比别人快买房。不是因为有六个钱包，而是华人愿意为了买房存钱——牺牲生活品质的那种存钱方式。
: 哪怕在纽约、加州，房价特别贵的地方，华人，特别是第一代移民，可以按照国内屌丝（比美国穷人还苦的日子）过日子，把钱存起来买房。
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FROM 117.129.52.*
不是的，他们其实不担心房价怎么走，跌再快都行
但是房地产的低迷把内需带崩了，这个他们没别的办法了，要把房地产拉起来
【 在 landonwater 的大作中提到: 】
: 真实城市化已经很高了，别拿着户籍/总人口这种老掉牙的公式来计算了，自己去看看农村还剩下什么人
: 平稳确实最重要，但15/16这波已经搞砸了，只能说种瓜得瓜，有因就有果。
: 再说一下，现实上面想要的其实就是阴跌，跌快了想办法缓一下。但想着鲤鱼打挺般起死回生只能说是幻想
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FROM 117.129.52.*
在你设想的终局里，北京上海现存的这些商品房会怎么演变？
【 在 rockeyes 的大作中提到: 】
: 城市化已经结束，搞完了
: 城市更新会一直搞下去，搞几十年
: 从这个角度来说房地产死而不僵
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FROM 117.129.52.*
这个说法不成立
我上次去加州出差，当地同事跟我说，某某公司被google收购了，这些拿到钱的第一件事就是买房，把本地房价推高到买不起
国内也一样，其他行业发展了，赚钱了，第一件事还是买房
【 在 rockeyes 的大作中提到: 】
: 没事
: 房地产发展结束而已
: 经济不止当地产一个方面
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FROM 1.202.125.*
这不是任泽平的理论么？
他认为长期核心城市看多的
【 在 S030371 的大作中提到: 】
: 短期看政策
: 中期看经济
: 长期看人口
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FROM 1.202.125.*
看到的数据是核心城市人均居住面积远远小于国外，三四线确实没救
【 在 S030371 的大作中提到: 】
: 我国已经盖了够60E人住的房子
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FROM 1.202.125.*
。。。。。。
【 在 landonwater 的大作中提到: 】
: 单就这句话就能看出来你思维的逻辑缺陷：
: 人均居住面积，居民对房屋的购买力（和房价负相关），哪个是因，哪个是果
: 合理的逻辑是：购买力强，会导致人均居住面积增大
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FROM 1.202.125.*