- 主题:朝阳住建委的新北苑又降价了
笑死我了，我就在奥森附近住，买奥森次新的和买新北苑望京的根本就不是同一类人。你也是瞎几把类比。
【 在 MidNiter 的大作中提到: 】
: 应该是同期价格比。除了这个最近中铁建集中急卖的时段例外，望京板块2009年左右的盘价格跟新北苑比，这样合适。你说的北苑房价是望京外溢，似乎没看出你所谓的望京价格高“20%”，现在新北苑最不利的时候好像也没有。
: 望京就是外企吃香的时候有外企，然后从棒子窝到码龙窝，都是一时的高大上，后来的soso,但前边的没彻底衰的时候就在吸引后边的接盘接力。
: 望京本地房价受望京产业影响，但说到北京北部，那就是整体对整体的影响。而望京本地，后续的接盘在哪里还看不到。
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你再往前翻翻吧，新北苑四害从年初一直都在跌，中铁建由于位置最好，跌得还算慢的，这是大市场所驱，跟国资委关系不大。
【 在 MidNiter 的大作中提到: 】
: 五月份那个价格，已经是国资出货第二波了。因为是大宗，最初出货就比当时市价低10%的样子。这个你不会不知道吧？
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我说的是以前的情况啊，现在望京问题更大，产业集中在外企和互联网，现在这个情况，肯定会把之前的泡泡沫压干，这一点我认为远不如中关村西二旗上地，那些地方的产业更经得起考验。甚至昌平的生命科学园都更有前景。
至于新北苑，一个没有产业，商业学区配套一般，但交通利好的小地块以后能走多远还有待观察。反正我认为再想暴涨的可能性非常低，能保住现在的价格就烧高香了。
【 在 MidNiter 的大作中提到: 】
: 你说来说去不也是外溢吗？我一直在说同期楼盘价格不支持你的外溢说法。你一直不说这个东拉西扯比较多，找个说法被我挡回去，接着换个说法。所以大家彼此彼此，算是公平的说法吧？
: 望京板块的头部盘保利万和那些，只是一小部分。
: 我就是觉得你很执着，我也陪着你聊聊。事实上你在极力维护望京维护外溢说，动机是什么只有你自己知道了。
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修改:Fangqing521 FROM 111.193.141.*
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我都说过了，新北苑是热点，十年翻了十几倍，全北京也没几个这样的地块，大家买这里很多都是为了大赚一笔，这思想一时半会儿改不了。现在市场下行，已经开始挤泡沫了。
国资第一批根本就没人买。后来年初的时候新北苑就已经开始降价了，四月份中铁建就成交了好几套八万出头的（去年底还有报价十万的），这个价格已经有一定的性价比了，所以成交量就上来了。你去查查吧，年初第一季度中铁建貌似才成交了几套房，挂牌四十多套，整个新北苑挂牌几百套，成交量才十几套，说明啥？说明大家都不傻。
【 在 MidNiter 的大作中提到: 】
: 中铁建那个大宗出货我记得早就开始了。这个直接打压中铁建国际城的报价，也压制板块同质住房的报价。
: 我没记错的话，第一波出货成交比较冷淡，第二波降价继续出，大户型很快完了，现在是第三波出货，继续降价卖相对不吃香的户型。
: 即使现在这情况，也不能说新北苑楼盘报价总体低于同等次新的望京楼盘报价。
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大哥，你懂不懂板块？奥森板块怎么和望京比？除了国奥村之类几个盘，其他的怎么比？你总是拿个别几个盘相比，根本不懂板块。朝阳就这么几个板块，望京绝对全是前三。望京和新北苑一样，对于不懂房产的人，无脑入（钱够的话）。这就跟买车一样，手里二十万，又不懂车，直接就去买丰田大众，原因无他，那个标看着就很高级（这可是电视上说的）。
【 在 MidNiter 的大作中提到: 】
: 那就不怎么对了，如果你是住奥森“次新”的，似乎不应该眼皮那么浅，说什么望京楼盘朝阳第一之类的。
: 新北苑也有相对好点的庄园，似乎跟你也不是一类人。
: 一说具体的东西你就东拉西扯纯情绪输出，但是依然要硬撑望京。
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望京就是体量比新北苑大，涨幅也没有新北苑高，当然比不过新北苑。但是望京受产业影响也很大，老房子跌的很惨，次新还可以。新北苑离就是以前长得太狠了，我说的那个买世泊的小朋友是刚需，脑子还想着保值增值呢。新北苑我也去过好几次，那个中铁建还是人车不分流的，好几个小区都有回迁房之类，品质真不高，而且户型都是十几年前的风格，要么傻大，要么有缺陷，真的跟现在的新盘没法比，而且好多小区物业也一般（个人感觉中铁建的垫底），之前十万买这里的纯属冤种。不过现在回落到七万出头，个人觉得北边刚需买这里自住还可以。
【 在 MidNiter 的大作中提到: 】
: 新北苑是一直没有本地产业，纯生活小区，商业学区一般，价格虚高，最近有大宗出货挤水分，说不定就利空出尽触底了，后续可能只跟大背景跌。
: 但是我肯定也不会考虑买新北苑，大势之下没有超前知道的利好都不宜入场。
: 除非刚需或置换改善，早买早享受的心态。如果趁现在这个机会，花个300万原小区或者原地块从两局变三居其实还可以吧，也算是阶段性契机。
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并不是。第一波的时候已经觉得这里价格虚高了，而且国资放出来的价格和二手没有优势，户型也一般，最主要的是大家觉得八九万买这里有点不太值，当时不仅国资的这一批卖不动，二手房成交量也一般，一个月也就个位数的成交量而已。挂牌倒是有几十套。现在价格已经下来了，性价比上去了才会考虑，其他二手房成交价也就七万大几（卖的最好的117那个能到八万五），所以国资第二批才会卖的快。最主要还是价格跌倒了心里价位了，原因无他。
【 在 MidNiter 的大作中提到: 】
: 中铁建第一波没成交都是盯着大宗的等继续降价呢，有些人还以为跟法拍一样，流拍后二拍8折7折起拍这样的。
: 如果要买入的话，等到现在都抢不到相对好的户型了。
: 现在这个时候没几个人会指望再大涨，估计第二波买的多是改善型置换吧，相对比较好的阶段性契机。投资型的少。
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没有旧楼这话也就以前说说，现在普遍都是十年以上了奔十五年了，再过几年这个优势马上就没有了。
那上北边昌平卸甲村就要开始了，那边要是定价6.5以内，新北苑只会更难受。
【 在 MidNiter 的大作中提到: 】
: 怎么说呢，近10年来的新楼盘，在北边除非5.5环外，不然都是特贵。
: 北京不偏的地方没那么大地方整片修新高档楼，也没那么多钱拆老楼。望京也是老楼一大片，我都没说呢。
: 新北苑没旧楼，城市界面好，可以维持高档形象也是它能涨的重要原因。
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修改:Fangqing521 FROM 111.193.141.*
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成交的市场价也就七万大几到八万出头。卖的最好的是117那个户型，楼层好的可以卖到八万五，其他的也就七万大几，和国资得定价差不多。
【 在 MidNiter 的大作中提到: 】
: 实际上成交价和拍卖价这个是螺旋交替下降的。最后是价格够低决定购买上升这个没问题。在大市向下的背景下要刺激人批量购买，应该有相对于市价的折价才合理。所以这个成交价应理解为相对于当前市价有折价。
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FROM 111.193.141.*
所以我说了，就看一是规划能否落地，而是看定价，六万五以内有戏。至于你说的那些问题并不是最大的，价格合适不愁卖。
【 在 MidNiter 的大作中提到: 】
: 这个没问题，老旧城区轮动这个模式，在北京就是新旧板块轮动。这个周期可能以50年计，我大概不严谨地说。
: 歇甲村那个板块我有点担心，原因我前边说了两个。
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