- 主题:关于购买债务人房产事宜
理论上可以，起诉保全通过法院来做，法拍房产扣完前两人的剩下的归你，你可以去参拍。但是这个大概率是唯一房产，所以法拍也有障碍，但可克服。
【 在 LeonTang 的大作中提到: 】
: 欠债人名下有房产，二抵，被其它债权人起诉。他也欠我钱，如果我全款购买他房产，扣掉欠款，有什么麻烦吗？能够顺利过户吗？
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FROM 221.216.147.*
自己做里边的微妙之处太多了，没准掉哪个坑里就不好了。起诉的话，除了律师费按案值你出，案件受理费和保全费也得你先垫着，胜诉了会判对方承担，但也不知道能不能实际拿到。
【 在 LeonTang 的大作中提到: 】
: 起诉需要找律师做吗？还是自己去法院起诉？律师说要收5%律师费，还不能保证全部追回欠款
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那房主早就可以在解决与两个抵押债权人债务的时候通过变卖房产来解决的。具体地说就是你通过担保公司担保出资解押买房过户。出资的时候他应得的那部分里扣除欠你的钱。
这种二抵的目前还没法带抵押过户，只能先解押再过户。垫资解押的时候风险最高，所以最好找担保公司，他们有风控手段。不过如果风险太高的话，担保公司也不会做的。
我说的保全是你保全，前边的两个债主已有抵押，另有保全除非是他有其他债务被别人保全了。
【 在 LeonTang 的大作中提到: 】
: 如果我提供资金偿还财产保全的金额，而且债权人同意卖房给我，那我可以申请解除保全，房子过户，但是我的欠款怎么在房产交易中扣除呢 ？
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修改:MidNiter FROM 221.216.147.*
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我不是大牛，想了想，担保公司的优势应该是房产和个人背景调查核验能力、法务队伍、经济实力、地方势力这些因素，还有公证、扣房本等实际操作手段和经验。
从宏观看，他们某种程度上应该是赌概率的，允许有少量的失败，但是个人赌概率是输不起的。另一方面，跟他们打交道对方很难动什么歪心思，但是跟你做对手时，对方各个方面的漏洞都可能要试试，能赖就赖能拖就拖。你只需注意保证担保他们能给你担保交易不成退全款，然后保证自己这边别有过错就行。
实际上诉讼也是条路子，但是诉讼成本也蛮高的（不过担保也有成本），时间周期也长，法拍可能有点点麻烦，没准不好执行。
要说防止拍卖金额不够还钱的话，其实你也可以去参拍，如果以市价9成拍下来或许差价就可以覆盖诉讼和法拍交易的成本。最理想的情况是房子的到手成本不高，甚至是便宜，然后你付出的房价又足以覆盖前两人的债务和你的债务，所以你的债权也无损失。或者，你以7折或者二拍以更低的价格拍下那房子，虽然房子拍卖价格不足以偿付你的债务，但你买他房足够便宜，或许比你市价买房扣抵债务还合适点。
另外，诉讼审理的时候，也可以先判决确定债务，然后执行的时候跟他商议通过卖房解决债务。具体操作可找担保公司。
所有这些理论上都是可行的，实际中对于普通人而言还是未知的未知很多，不知道哪步掉什么坑里就僵住了。还是推荐尽可能地多借助法院，担保公司这类的力量保障自己的权益吧。担保公司找靠谱点的。
在你跟债务人打交道的时候，一定要注意不要相信他信誓旦旦的保证和拖延，记住你当初就是信了他的信誓旦旦才会无抵押给他借钱。借助法院和/或担保公司就是避免跟他扯口舌，直接来真格的。
【 在 LeonTang 的大作中提到: 】
: 谢谢大牛的指点！担保公司的风控手段是什么？债权人已经没有其他资产可以查封了。 如果我不通过购买他的房产的话，这欠款恐怕是全部打水漂了。如果拍卖的话，房产剩余钱款完全cover不了我的欠款。如果能过户的话我买他的房产应该是最佳方案，对吗？
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修改:MidNiter FROM 221.216.147.*
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前两个抵押的应该有优先受偿权，楼主得剩下的。
不管是楼主垫资解押买房再扣款，还是诉前保全再去法拍，都是楼主利益最先受损，楼主损完了再损第二抵押权人吧。
楼主也就是可以跟其他普通债权人争一下速度，或者速度不够的话，按比例。
【 在 mango7788 的大作中提到: 】
: 如果业主资不抵债的话
: 我觉得不太可能只有另外一个债主吃亏
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修改:MidNiter FROM 221.216.147.*
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购房合同里把欠款算作首付。
【 在 LeonTang 的大作中提到: 】
: 如果我提供资金偿还财产保全的金额，而且债权人同意卖房给我，那我可以申请解除保全，房子过户，但是我的欠款怎么在房产交易中扣除呢 ？
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损害赔偿最先，然后原则上是保证基本生活，抵押有优先受偿权，然后才是普通债务，然后是刑事或者行政罚没。离婚的话，就看认定为是共同债务还是个人债务了吧。
第一条跟第二条基本生活哪个优先我不太确定。
【 在 mango7788 的大作中提到: 】
: 我记不清具体的顺序了
: 比如靠离婚转移
: 好像是离婚先分走一块
: ...................
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修改:MidNiter FROM 221.216.147.*
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明显的借离婚恶意躲债可以撤销离婚财产处分。
通常原告方可以主张婚姻存续期内的债务是家庭共同债务，离婚另一方有债务连带责任。但是这种原告方推动起来比较麻烦。
【 在 mango7788 的大作中提到: 】
: 我见过的：
: 离婚一人分了一套房
: 债务在一个人身上
: ...................
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FROM 221.216.147.*
优先购买权意义其实没多大，只有出同价的时候才能体现出你的优先权。实际中只有一个最小加价量的差异。
重要的是，如果通过法拍走，那只要你去参拍就可以，然后出价可以出到你前面两项抵押的优先权债务，再加上判决里他给你的债务之和，同时房价也不超过市价90%左右为宜。再往上出价就没意义了，白白多出钱。
如果房价再低倒是可以参拍，等于是得不到全部或部分还债，但是可以便宜买到房，过两年再市价卖掉就是。而他欠你的未还完的债依然还在，可以以后从他工资里扣款还你。这么理解，法拍买房跟债务清偿其实是独立的两件事情。【我编辑下再说明白点吧，这种情况下，你放弃优先购买权，以多花一个加价幅度为代价，让另一可信的人代你去拍下房子代持，过两年卖掉。这样，债务人还债的时候会好说点。不然他会怨恨，你低价夺走了我的房子，逼我该还的钱一分不少，还加了审理保全强执之类的费用要我还。。。 当然，代持也是需要可靠的人去做了。当然，你也可以同时申请优先购买权，然后以你自己的身份参与出价，这样盘子里就有两个你的人可以跟其他竞拍人打心理战。】
【 在 LeonTang 的大作中提到: 】
: 谢谢您的建议，可能还是去起诉他比较合适，然后参与法拍，有优先购买权。
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修改:MidNiter FROM 221.216.147.*
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先起诉+诉前保全，后续看情况，当庭按变卖房产解决或者到执行庭法拍。
【 在 LeonTang 的大作中提到: 】
: 谢谢您的建议，可能还是去起诉他比较合适，然后参与法拍，有优先购买权。
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